대흥·성원·동진빌라 재건축사업 정비계획 결정(경미한 변경), 지구단위계획...

서울특별시 구로구 고시 제2026-154호 대흥·성원·동진빌라 재건축사업 정비계획 결정(경미한 변경), 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면 고시 서울특별시고시 제2005-165호(2005.06.02.)로 온수역 일대 지구단위계획구역이 지정되었고, 서울특별시고시 제2008-181호(2008.05.29.)로 지구단위계획구역 및 지구단위계획 변경(특별계획 구역 지정 등) 결정되었으며, 서울특별시고시 제2014-211호(2014.06.05.)로 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 구로구고시 제2018-174호(2018.09.13.), 서울특별시고시 제2023-313호 (2023.07.27.), 서울특별시고시 제2025-65호(2025.01.23.), 서울특별시고시 제2025-534호 (2025.09.25.)로 정비계획 변경 결정된 온수역 일대 지구단위계획구역 내 대흥·성원·동진빌라 주택재건축 정비구역(특별계획구역)에 대하여, 「도시 및 주거환경정비법」 제16조, 같은법 시행령 제13조 및 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제11조에 따라 정비계획 변경(경미한 변경) 결정하고, 「도시 및 주거환경정비법」 제17조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제50조에 따라 지구단위계획 결정(변경) 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 지형도면을 고시 합니다. 2026년 10월 8일 서울특별시 구로구청장 Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정 1. 정비구역 지정조서 : 변경없음 면적(㎡) 구분 정비사업 명칭 위치 비고 기정 변경 변경후 대흥·성원·동진빌라 기정 온수동 45-32 일대 57,531 - 57,531 - 주택재건축 정비구역 2. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 (기준년도 : 2026년 8월) ○ 종전자산 추산액 : 「감정평가에 관한 규칙」에 따라 산출 ○ 기준가액 : 종전자산 추산액에 비례율을 곱한 금액 ○ 추정분담금 : 토지등소유자의 기준가액에 대비하여 분양받는 주택규모에 따라 환급받거나 부담할 비용(산식) 소유자 분양가 추정액 - (추정비례율 * 종전자산 추정액) ○ 추정분담금은 현 시세 등을 반영하여 산출한 추정값으로 경제 사정이나 정책 변경 또는 사업시행 계획인가 이후 감정평가 결과 등에 따라 달라질 수 있음 가. 추정 비례율 : 124.15% ○ 비례율 = [총수입(1,345,880,718천원) - 총지출(916,368,907천원)] ÷ 종전자산(345,949,295천원) 1) 수입 항목 금액(천원) 비고 합계 1,345,880,718 - 소유자 592,165,600 일반분양가의 68% 수준 분양주택 일반 733,592,500 84타입 기준 3,800만원/공급3.3㎡ 임대주택 임대주택 11,960,496 공공건설임대주택 표준건축비 기준 기타시설 판매시설 10,025,122 - 매출부가세 -1,863,000 - 기타수입 - - 2) 지출 항목 금액(천원) 비고 합계 916,368,907 - 공사비 694,681,417 8,600,000원/3.3㎡ 보상비 53,285,918 - 관리비 14,666,988 - 설계비 10,993,401 - 감리비 14,518,842 - 부대경비 91,474,964 - 예비비 36,747,377 - 3) 종전자산 추정액 : 345,949,295천원 (매도청구 비율 전체 종전자산의 2% 수준 추정) 나. 공사비 및 분양가 변동표 공사비 비례율 변화표 변동률 -10% -5% 0% 5% 10% 평균단위단가 변동률 774 817 860 903 946 (만원/3.3㎡) 10% 4,180 176.05% 167.04% 158.02% 149.00% 139.99% 5% 3,990 157.16% 148.14% 139.13% 130.11% 121.09% 분양가 0% 3,800 142.18% 133.17% 124.15% 115.13% 106.12% (일반분양기준) (기준) -5% 3,610 119.19% 110.18% 101.16% 92.14% 83.13% -10% 3,420 100.51% 91.50% 82.48% 73.46% 64.45% ※ 관리처분계획인가 시 개별 물건에 대한 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 변경될 수 있음 3. 토지이용에 관한 계획 : 변경없음 면적(㎡) 구성비 구분 명칭 비고 기정 변경 변경후 (%) 합 계 57,531 - 57,531 100.0 - 소 계 9,610 - 9,610 16.7 - 정비 도 로 3,351 - 3,351 5.8 - 기반 시설 공 원 4,428 - 4,428 7.7 소공원 2개소 공공 구립장애인보호작업장, 사회복지시설 1,831 - 1,831 3.2 시설등 구립장애인종합복지관 소 계 47,921 - 47,921 83.3 - 획 지 획 지 ① 47,921 - 47,921 83.3 공동주택 및 부대복리시설 4. 용도지역·지구에 관한 계획 : 변경없음 가. 용도지역에 관한 계획 : 변경없음 나. 용도지구에 관한 계획 : 해당없음 5. 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치에 관한 계획 : 변경없음 가. 교통시설 : 변경없음 나. 공간시설 : 변경없음 다. 전기공급시설 : 변경없음 라. 공공·문화체육시설 : 변경없음 6. 공동이용시설 설치계획 면적(㎡) 구분 시설의 종류 위치 비고 기정 변경 변경후 관리사무소 획지 내 208.31 감) 50.17 158.14 MDF/방재실 포함 주민운동시설 〃 1,200.00 - 1,200.00 - 경로당 〃 581.16 증) 10.10 591.26 - 보육시설 〃 611.32 증) 31.10 642.42 - 작은도서관 〃 207.99 증) 1.51 209.50 - 부대 복리 어린이놀이터(옥외) 〃 1,800.00 - 1,800.00 - 시설 경비실 〃 37.74 감) 0.76 36.98 2개소 다함께 돌봄센터 〃 84.33 증) 13.84 98.17 - 실내 어린이놀이터 주민공동이용시설 〃 2,507.03 증) 72.58 2,579.61 60㎡ 포함 용역원휴게실 〃 65.00 증) 10.41 75.41 - 지역문화/지역공동체 지원센터 〃 385.00 감) 10.14 374.86 지하 ※ 부대복리시설 설치계획은 관련 규정 범위 내에서 향후 건축위원회 심의 및 사업시행계획인가 단계에서 변경될 수 있음 ※ 주민공동이용시설에 실내 어린이놀이터(60㎡ 포함), 골프연습장, 피트니스, 필라테스, GX, 라운지, 다목적회의실 등 설치예정 7. 기존 건축물의 정비․개량에 관한 계획 : 변경없음 가구 또는 구역구분 정비개량계획 (동) 획지구분 구분 위 치 비고 면적 면적 철거후 철거 명칭 명칭 계 존치 개수 (㎡) (㎡) 신축 이주 대흥·성원·동진빌라 온수동 기정 57,531 획지1 47,921 39 - - 39 - - 주택재건축 정비구역 45-32 일대 8. 건축시설계획 가. 획지 및 주택규모 등에 관한 계획 가구 또는 구역구분 용적률(%) 획지구분 건폐율 높이(m) 구분 위치 주된 용도 비고 면적 면적 (%) (최고층수) 명칭 명칭 정비계획 법적상한 (㎡) (㎡) 대흥·성원· 온수동 동진빌라 공동주택 및 50% 270% 299.7% 132m이하 기정 57,531 획지1 47,921 45-32 - 주택재건축 부대복리시설 이하 이하 이하 (45층이하) 일대 정비구역 대흥·성원· 온수동 동진빌라 공동주택 및 50% 270% 299.7% 132.5m이하 변경 57,531 획지1 47,921 45-32 - 주택재건축 부대복리시설 이하 이하 이하 (45층이하) 일대 정비구역 ▪ 건립규모 및 비율 - 전용면적 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율 : 90.2% 세대수 구분 비율(%) 비고 기정 계 분양 임대 계 1,465 1,381 84 100.0 - 60㎡ 이하 656 606 50 44.8 - 60㎡ ~ 85㎡ 665 631 34 45.4 - 85㎡ 초과 144 144 - 9.8 - 주택의 규모 및 규모별 건설비율 ▪ 건립규모 및 비율 - 전용면적 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율 : 91.1% 세대수 구분 비율(%) 비고 변경 계 분양 임대 계 1,453 1,370 83 100.0 - 60㎡ 이하 656 607 49 45.2 - 60㎡ ~ 85㎡ 667 633 34 45.9 - 85㎡ 초과 130 130 - 8.9 - 허용용적률 적용 ▪ - 허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브 = 189.9% + 20% = 209.9% 건축물의 ※ 허용용적률 인센티브 적용항목 : 공공보행통로(10%), 친환경 건축물(4.5%), 용적률 완화에 기정 우수디자인+장수명주택(10%) = 24.5% ⇒ 최대 20% 적용 관한 계획 - 최대 허용용적률 = 기준용적률 + (인센티브 × 사업성 보정계수) = 189.9% + (20% × 2.0) = 229.9% ※ 사업성 보정계수 : 공시지가 보정계수 2.15 ⇒ 최대 2.0 적용 가구 또는 구역구분 용적률(%) 획지구분 건폐율 높이(m) 구분 위치 주된 용도 비고 면적 면적 (%) (최고층수) 명칭 명칭 정비계획 법적상한 (㎡) (㎡) ▪ 공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화(도시 및 주거환경정비법 제54조) 법적상한 상한용적률 증가된 증가된 공공주택 용적률 (정비계획) 용적률 용적률의 공급계획 기정 (①) (②) (①-②) 50% 총 84세대(7,196.56㎡) 299.7% 270% 29.7% 14.85% 25세대(공급 67.00㎡), 25세대(공급 81.05㎡) 24세대(공급 99.06㎡), 10세대(공급 111.77㎡) ▪ 허용용적률 적용 - 허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브 = 189.9% + 20% = 209.9% 건축물의 ※ 허용용적률 인센티브 적용항목 : 공공보행통로(10%), 친환경 건축물(6%), 용적률 완화에 우수디자인+장수명주택(10%) = 26.0% ⇒ 최대 20% 적용 관한 계획 - 최대 허용용적률 = 기준용적률 + (인센티브 × 사업성 보정계수) = 189.9% + (20% × 2.0) = 229.9% ※ 사업성 보정계수 : 공시지가 보정계수 2.15 ⇒ 최대 2.0 적용 변경 ▪ 공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화(도시 및 주거환경정비법 제54조) 법적상한 상한용적률 증가된 증가된 공공주택 용적률 (정비계획) 용적률 용적률의 공급계획 (①) (②) (①-②) 50% 총 83세대(7,181.81㎡) 299.7% 270% 29.7% 14.85% 25세대(공급 68.75㎡), 24세대(공급 81.08㎡) 24세대(공급 99.69㎡), 10세대(공급 112.48㎡) ▪ 대지경계선 : 6m 기정 건축물의 ▪ 사회복지시설 : 2m 건축선에 ▪ 대지경계선 : 6m 관한 계획 변경 ▪ 중로3-105호선 : 3m ▪ 사회복지시설 : 2m ▪ 차폐조경 : 폭 6m(경인로3길변 위치지정) ▪ 전면공지 : 건축한계선 2m, 6m 보도확보형 전면공지 조성 - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 1m 조성(도면참조) ▪ 공공보행통로 결정 : 폭 6m 기정 - 서측도로(경인로577번가길)와 온수역으로 연계되는 공공보행통로 계획 - 교통수요 및 통학로 등을 고려한 대상지 내 공공보행통로 확보 ▪ 보차혼용통로 결정 : 폭 12m 기타사항에 - 중로3-105호선과 이면도로를 연결하는 보차혼용통로 계획 관한 계획 ▪ 차폐조경 : 폭 6m(경인로3길변 위치지정) ▪ 전면공지 : 건축한계선 2m ~ 6m 보도확보형 전면공지 조성 - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 0.5m 조성(도면참조) ▪ 공공보행통로 결정 : 폭 6m, 지역권 설정 변경 - 서측도로(경인로577번가길)와 온수역으로 연계되는 공공보행통로 계획 - 교통수요 및 통학로 등을 고려한 대상지 내 공공보행통로 확보 ▪ 보차혼용통로 결정 : 폭 12m, 지역권 설정 - 중로3-105호선과 이면도로를 연결하는 보차혼용통로 계획 나. 용적률 계획 - 기정 산정내용 구분 택지내 용도폐지되는 계 택지 신설 신설 정비기반시설 내 기존 기반시설 (구역면적) (공동주택등) 정비기반시설 국·공유지 국공유지 토지이용계획 57,531㎡ 47,921㎡ 9,528.5㎡ 738㎡ - ▪ 순부담률 = 15.3% (의무부담률 10%이상) ▪ 새로이 설치하는 정비기반시설 면적 - 새로이 설치하는 정비기반시설 내 국공유지 - 택지내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 = 9,528.5㎡ - 738㎡ - 0 = 8,790.5㎡ (15.3%) ※ 새로이 설치하는 정비기반시설 면적 = 정비기반시설 + 공공시설등1) = 7,779.0㎡ + 1,749.5㎡ = 9,528.5㎡ 주1) 공공시설등 : 사회복지시설 토지 및 환산 부지면적 - 기존 장애인보호작업장 토지 및 환산 부지면적 = (1,831.0㎡ + 299.9㎡) - (255.0㎡ + 126.4㎡) = 1,749.5㎡ ▪ 기부채납 공공시설 면적 공공시설부지 제공면적 - 사회복지시설 기부채납 면적 (순부담) 환산 부지면적 구분 토지면적 (건축연면적 × 표준건축비) ÷ 개별공시지가 부지가액 사회복지시설 1,831.0㎡ (800㎡ × 2,514,000원/㎡) ÷ 6,706,000원/㎡ = 299.9㎡ 기존 장애인보호작업장 255.0㎡ 126.4㎡ ※ 사회복지시설로 이전되는 기존 장애인보호작업장의 토지 및 환산 부지면적은 제외 ※ 표준건축비 : 장애인·노인 자활작업장 2,765,000원/㎡(2020년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인) - 설치비용은 부가가치세를 제외한 장애인·노인 자활작업장 2,514,000원/㎡ 적용 (기부채납 공공시설 설치비용 검증 가이드라인(안), 2021.07.) ※ 개별공시지가 부지가액 : 2021년 공시지가 2배 = 3,353,000원/㎡ × 2 ▪기준용적률 = 189.9% - 획지 내 용도지역별 기준용적률 가중평균 기준용적률 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 기준용적률) + (3종 면적 × 3종 기준용적률)} / 획지면적 = {(279.0㎡ × 170%) + (47,642.0㎡ × 190%)} / 47,921.0㎡ = 189.9% ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 용적률 체계 적용 ▪허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브(최대 20%) = 189.9% + 20% = 209.9% - 획지 내 용도지역별 허용용적률 가중평균 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 허용용적률) + (3종 면적 × 3종 허용용적률)} / 획지면적 = {(279.0㎡ × 190%) + (47,642.0㎡ × 210%)} / 47,921.0㎡ = 209.9%이하 - 허용용적률 인센티브 적용항목 : 공공보행통로(10%), 친환경 건축물(4.5%), 우수디자인+장수명주택(10%) ⇒ 20% 적용 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 허용용적률 인센티브 항목 적용 ※ 추후 정비사업 통합심의 결과에 따라 변경될 수 있음 허용용적률 ▪최대 허용용적률 = 기준용적률 + (인센티브 × 사업성 보정계수) = 189.9% + (20% × 2.0) = 229.9% - 사업성 보정계수(1.0~2.0 범위) = 공시지가 보정계수 + α + β = 2.15 ⇒ 2.0 적용 구분 산정 적용값 ▪ 산식 : 서울시 공동주택 평균 공시지가 / 대상단지 평균 공시지가 = 7,192,258원/㎡ / 3,344,199원/㎡ ≒ 2.15 공시지가 ※ 서울시 공동주택 평균 공시지가 : 매년 서울시에서 산정 2.15 보정계수 ※ 기 정비구역은 기본계획 고시 이후(2024)의 최초 정비계획 변경(안) 주민공람의 전년도 공시지가를 기준으로 산정 : 주민공람 `24.04.11. 시행 ⇒ 2023년 평균 공시지가 적용 대지면적 ▪ 적용대상 : 대지면적 2만㎡ 미만 단지 해당 보정계수(α) - 대지면적 47,921㎡ ⇒ 대지면적 2만㎡ 초과 없음 구분 산정내용 구분 산정 적용값 ▪ 적용대상 : 가용용적률 전체를 조합원 분양해도 세대당 평균 전용 85㎡ 공급도 불가능한 단지 세대밀도 해당 = 274.85%(가용용적률) × 47,921㎡(대지면적) ÷ 110㎡(공급면적) 보정계수(β) 없음 = 1,197세대 ⇒ 현황 760세대 수용가능 허용용적률 사업성 보정계수(1.0~2.0 범위) 2.0 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 및 「정비사업 사업성 개선방안 세부기준」의 사업성 보정계수 적용 ※ 산식에 따라 산정한 보정계수는 소수점 셋째자리에서 올림한 값을 적용함 ▪상한용적률 산정식 = 허용용적률 × (1 + 1.3 × 가중치 × α토지 + (0.7 또는 1.0) × α건축물) - 공공임대주택 및 전략 육성용도 시설 : 계수 1.0 - 그 외 기타시설 : 계수 0.7 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 및 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브」 적용 ※ 가중치 : 사업부지 허용용적률에 대한 공공시설 등 부지의 허용용적률 ※ α토지 = 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 후 대지면적 ※ α건축물 = 공공시설등 부지(건축물 설치비용 환산부지) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 후 대지면적 상한용적률 ▪대상지(제2종(7층), 제3종일반주거지역) - 최대 허용용적률 + (허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α토지 + 허용용적률 × 1.0 × α건축물) - 가중치 : 190% ÷ 209.9% = 0.905 - 건축물 계수 : 전략 육성용도 시설 중 장애인복지시설 기부채납 ⇒ 1.0 적용 = 229.9% + (209.9% × 1.3 × 0.905 × (8,617㎡/47,921㎡) + 209.9% × 1.0 × (173.5㎡/47,921㎡)) = 229.9% + (209.9% × 1.3 × 0.905 × 0.179817 + 209.9% × 1.0 × 0.003621) = 275.1% ∴ 정비계획용적률 = 270% ▪공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화 - 획지 내 용도지역별 법적상한용적률 가중평균 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 법적상한용적률) + (3종 면적 × 3종 법적상한용적률)} / 획지면적 법적상한용적률 = {(279.0㎡ × 250%) + (47,642.0㎡ × 300%)} / 47,921.0㎡ = 299.7%이하 ▪ 2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획의 용도지역별 ▪ 299.7% 법적상한용적률 이하로서 건축심의에서 최종 확정 - 변경 산정내용 구분 택지내 용도폐지되는 계 택지 신설 신설 정비기반시설 내 기존 기반시설 (구역면적) (공동주택등) 정비기반시설 국·공유지 국공유지 토지이용계획 57,531㎡ 47,921㎡ 9,528.5㎡ 645㎡ 93㎡ ▪ 순부담률 = 15.3% (의무부담률 10%이상) ▪ 새로이 설치하는 정비기반시설 면적 - 새로이 설치하는 정비기반시설 내 국공유지 공공시설부지 - 택지내 용도폐지되는 기존 기반시설 국공유지 = 9,528.5㎡ - 645㎡ - 93㎡ = 8,790.5㎡ (15.3%) 제공면적 ※ 새로이 설치하는 정비기반시설 면적 (순부담) = 정비기반시설 + 공공시설등1) = 7,779.0㎡ + 1,749.5㎡ = 9,528.5㎡ 주1) 공공시설등 : 사회복지시설 토지 및 환산 부지면적 - 기존 장애인보호작업장 토지 및 환산 부지면적 = (1,831.0㎡ + 299.9㎡) - (255.0㎡ + 126.4㎡) = 1,749.5㎡ 구분 산정내용 ▪기부채납 공공시설 면적 - 사회복지시설 기부채납 면적 환산 부지면적 구분 토지면적 (건축연면적 × 표준건축비) ÷ 개별공시지가 부지가액 공공시설부지 사회복지시설 1,831.0㎡ (800㎡ × 2,514,000원/㎡) ÷ 6,706,000원/㎡ = 299.9㎡ 기존 장애인보호작업장 255.0㎡ 126.4㎡ 제공면적 (순부담) ※ 사회복지시설로 이전되는 기존 장애인보호작업장의 토지 및 환산 부지면적은 제외 ※ 표준건축비 : 장애인·노인 자활작업장 2,765,000원/㎡(2020년 공공건축물 건립 공사비 책정 가이드라인) - 설치비용은 부가가치세를 제외한 장애인·노인 자활작업장 2,514,000원/㎡ 적용 (기부채납 공공시설 설치비용 검증 가이드라인(안), 2021.07.) ※ 개별공시지가 부지가액 : 2021년 공시지가 2배 = 3,353,000원/㎡ × 2 ▪기준용적률 = 189.9% - 획지 내 용도지역별 기준용적률 가중평균 기준용적률 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 기준용적률) + (3종 면적 × 3종 기준용적률)} / 획지면적 = {(279.0㎡ × 170%) + (47,642.0㎡ × 190%)} / 47,921.0㎡ = 189.9% ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 용적률 체계 적용 ▪허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브(최대 20%) = 189.9% + 20% = 209.9% - 획지 내 용도지역별 허용용적률 가중평균 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 허용용적률) + (3종 면적 × 3종 허용용적률)} / 획지면적 = {(279.0㎡ × 190%) + (47,642.0㎡ × 210%)} / 47,921.0㎡ = 209.9%이하 - 허용용적률 인센티브 적용항목 : 공공보행통로(10%), 친환경 건축물(6%), 우수디자인+장수명주택(10%) ⇒ 20% 적용 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 허용용적률 인센티브 항목 적용 ※ 추후 정비사업 통합심의 결과에 따라 변경될 수 있음 ▪최대 허용용적률 = 기준용적률 + (인센티브 × 사업성 보정계수) = 189.9% + (20% × 2.0) = 229.9% - 사업성 보정계수(1.0~2.0 범위) = 공시지가 보정계수 + α + β = 2.15 ⇒ 2.0 적용 구분 산정 적용값 허용용적률 ▪ 산식 : 서울시 공동주택 평균 공시지가 / 대상단지 평균 공시지가 = 7,192,258원/㎡ / 3,344,199원/㎡ ≒ 2.15 공시지가 ※ 서울시 공동주택 평균 공시지가 : 매년 서울시에서 산정 2.15 보정계수 ※ 기 정비구역은 기본계획 고시 이후(2024)의 최초 정비계획 변경(안) 주민공람의 전년도 공시지가를 기준으로 산정 : 주민공람 `24.04.11. 시행 ⇒ 2023년 평균 공시지가 적용 대지면적 ▪ 적용대상 : 대지면적 2만㎡ 미만 단지 해당 보정계수(α) - 대지면적 47,921㎡ ⇒ 대지면적 2만㎡ 초과 없음 ▪ 적용대상 : 가용용적률 전체를 조합원 분양해도 세대당 평균 전용 85㎡ 공급도 불가능한 단지 세대밀도 해당 = 274.85%(가용용적률) × 47,921㎡(대지면적) ÷ 110㎡(공급면적) 보정계수(β) 없음 = 1,197세대 ⇒ 현황 760세대 수용가능 사업성 보정계수(1.0~2.0 범위) 2.0 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 및 「정비사업 사업성 개선방안 세부기준」의 사업성 보정계수 적용 ※ 산식에 따라 산정한 보정계수는 소수점 셋째자리에서 올림한 값을 적용함 ▪상한용적률 산정식 = 허용용적률 × (1 + 1.3 × 가중치 × α토지 + (0.7 또는 1.0) × α건축물) - 공공임대주택 및 전략 육성용도 시설 : 계수 1.0 - 그 외 기타시설 : 계수 0.7 상한용적률 ※ 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」 및 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브」 적용 ※ 가중치 : 사업부지 허용용적률에 대한 공공시설 등 부지의 허용용적률 ※ α토지 = 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 후 대지면적 ※ α건축물 = 공공시설등 부지(건축물 설치비용 환산부지) 제공 면적 / 공공시설등 부지(토지 및 대지지분) 제공 후 대지면적 구분 산정내용 대상지(제2종(7층), 제3종일반주거지역) ▪ - 최대 허용용적률 + (허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α토지 + 허용용적률 × 1.0 × α건축물) - 가중치 : 190% ÷ 209.9% = 0.905 상한용적률 - 건축물 계수 : 전략 육성용도 시설 중 장애인복지시설 기부채납 ⇒ 1.0 적용 = 229.9% + (209.9% × 1.3 × 0.905 × (8,617㎡/47,921㎡) + 209.9% × 1.0 × (173.5㎡/47,921㎡)) = 229.9% + (209.9% × 1.3 × 0.905 × 0.179817 + 209.9% × 1.0 × 0.003621) = 275.1% ∴ 정비계획용적률 = 270% 공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화 ▪ - 획지 내 용도지역별 법적상한용적률 가중평균 = {(2종(7층) 면적 × 2종(7층) 법적상한용적률) + (3종 면적 × 3종 법적상한용적률)} / 획지면적 법적상한용적률 = {(279.0㎡ × 250%) + (47,642.0㎡ × 300%)} / 47,921.0㎡ = 299.7%이하 ▪ 2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획의 용도지역별 ▪ 299.7% 법적상한용적률 이하로서 건축심의에서 최종 확정 다. 법적상한용적률에 따른 공공주택 건설에 관한 계획 - 기정 국민주택규모 주택의 건설 ▪ 계획 기준 - 도시정비법에서의 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50% 이상 - 국민주택규모 주택은 공공 목적의 공공주택 용도 법적상한용적률 ▪ 299.7%이하(건축심의에서 최종결정) 상한용적률 ▪ 270% 용적률 증가분 ▪ 299.7% - 270% = 29.7% 공공주택 증가된 용적률의 ▪ 29.7% × 0.5 = 14.85% 의무면적 50% ▪ 47,921㎡ × 14.85% = 7,116.27㎡ 의무 연면적 ▪ 7,116.27㎡ 이상 전용면적(㎡) 공급면적(㎡) 세대수(세대) 연면적(㎡) 비고 49 67.00 25 1,675.07 - 공공주택 확보계획 59 81.05 25 2,026.34 - (건축심의에서 최종결정) 74 99.06 24 2,377.48 - 84 111.77 10 1,117.67 - 합계 84 7,196.56 - - 변경 국민주택규모 주택의 건설 ▪ 계획 기준 - 도시정비법에서의 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 50% 이상 - 국민주택규모 주택은 공공 목적의 공공주택 용도 법적상한용적률 ▪ 299.7%이하(건축심의에서 최종결정) 상한용적률 ▪ 270% 용적률 증가분 ▪ 299.7% - 270% = 29.7% 공공주택 증가된 용적률의 ▪ 29.7% × 0.5 = 14.85% 의무면적 50% ▪ 47,921㎡ × 14.85% = 7,116.27㎡ 의무 연면적 ▪ 7,116.27㎡ 이상 전용면적(㎡) 공급면적(㎡) 세대수(세대) 연면적(㎡) 비고 50 68.75 25 1,718.68 - 공공주택 확보계획 59 81.08 24 1,945.81 - (건축심의에서 최종결정) 74 99.69 24 2,392.57 - 84 112.48 10 1,124.75 - 합계 83 7,181.81 - 9. 환경보전, 재난방지에 관한 계획 및 환경성 검토결과 : 변경없음 10. 정비사업 시행계획 정비사업 시행으로 증가예상 세대수 구분 시행방법 시행예정시기 사업시행예정자 비고 기존 계획 증 관리처분에 의한 구역지정(변경) 후 대흥·성원·동진빌라 기정 760 1,465 705 - 방법 4년 이내 사업시행인가 주택재건축 정비사업 조합 관리처분에 의한 구역지정(변경) 후 대흥·성원·동진빌라 변경 760 1,453 693 - 방법 4년 이내 사업시행인가 주택재건축 정비사업 조합 11. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 : 변경없음 12. 안전 및 범죄예방에 관한 계획 : 변경없음 Ⅱ. 온수역 일대 도시관리계획(지구단위계획) 결정사항 1. 지구단위계획구역에 관한 결정 : 변경없음 2. 용도지역ㆍ지구에 관한 결정조서 : 변경없음 3. 도시기반시설의 배치와 규모에 관한 결정조서 : 변경없음 4. 획지 및 건축물 등에 관한 결정(변경) 조서 가. 가구 및 획지에 관한 결정조서 : 변경없음 나. 건축물에 관한 결정(변경) 조서 1) 불허용도 ~ 5) 건축물의 밀도계획 : 변경없음 6) 건축물 높이에 관한 사항 ■ 높이 결정(변경) 조서 구분 높이계획 비고 단독주거용지 30m 이하 온수역 북측부 온수역 주변 상업업무시설 50m 이하 온수동길, 온수역전 50m 이하 경인로 변 상업업무시설 90m 이하 한주물류센터 특별계획구역 경인로 변 80m 이하 교통안전공단변, 재건축예정부지 산업업무시설 기정 132m 이하 대흥ㆍ성원ㆍ동진빌라 특별계획구역 변경 132.5m 이하 아파트형 공장에 한하여 공장용지 20m 이하 온수산업단지 변 30m 이하 적용 주거용지 40m 이하 자동차면허시험장 부지 ※ 건축물 높이는 지구단위계획에서 정한 최고 높이 범위 내에서 ‘가로구역별 최고높이’ 산정식 적용 ■ 높이 결정(변경) 사유서 구분 변경내용 변경사유 대흥·성원·동진빌라 특별계획구역 높이계획 변경 ▪ 통합심의 결과 반영에 따른 건축계획 변경 ▪ 산업 경인로변 - 132m 이하 → 132.5m 이하 - 대공방어협조구역 위탁고도 이내 업무시설 (해발 165m 이내) 7) 건축물의 배치·형태·건축선에 관한 계획 : 변경없음 다. 기타사항에 관한 결정조서 : 변경없음 5. 특별계획구역에 관한 결정(변경) 가. 특별계획구역에 관한 계획 : 변경없음 나. 특별계획구역 계획지침 1) 온수산업단지 특별계획구역 : 변경없음 2) 대흥·성원·동진빌라 특별계획구역(변경) ■ 구역개요 : 변경없음 면적(㎡) 구역명 위치 지정목적 기정 변경 변경후 대흥ㆍ성원ㆍ동진빌라 온수동 57,531 - 57,531 - 특별계획구역 45-32 일원 ■ 특별계획구역 지침 - 기정 구분 계획내용 용도지역 ▪ 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층) ▪ 도로 신설 (1개소) - 중로 3-105호선 : 폭원 12m, 연장 135m 도로 ▪ 도로 확폭 공공시설 - 중로 2-12호선 : 폭원 8m → 15m 소공원 2개소 ▪ 공 원 - 위치 : 온수동 45-31(소공원), 온수동 44-1(소공원) (공원용지) - 면적 : 1세대당 3㎡ 이상 확보 ▪ 단독주택 ▪ 창고시설 건축물 불허용도 ▪ 위험물저장 및 처리시설 용도 ▪ 자동차관련시설(주차장 제외) 권장용도 ▪ 노유자시설(아동관련시설) 건폐율 ▪ 50% 이하 ▪기준 189.9% / 허용 209.9%(229.9%) / 상한250%(270%) ※ 「2030 도시·주거환경정비기본계획」의 용적률 체계 적용 ※ ( )는 사업성 보정계수 적용 시 최대용적률임 ※ 용도지역 혼재 시 「국토계획법」 제84조에 따라 용도지역 가중평균값 적용 건축물 상한용적률 산정식 용적률 ▪ 밀도 : 허용용적률 × (1 + 1.3 × 가중치 × α토지 + (0.7 또는 1.0) × α건축물) - 공공임대주택 및 전략 육성용도 시설 : 계수 1.0 - 그 외 기타시설 : 계수 0.7 ※ 「2030 도시·주거환경정비기본계획」 및 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」 적용 최고높이 ▪ 132m 이하 건축한계선 ▪ 2m, 6m ▪ 차폐조경 1개소(경인로3길변 위치지정 : 폭원 5m 이상) 기타사항 대지 내 공지 건축한계선 2m, 6m 보도확보형 전면공지 조성 ▪ - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 1m 조성 구분 계획내용 보차혼용통로 1개소(폭원 12m, 지역권 설정) ▪ 보차혼용통로 - 개발밀도 증가 및 보행안전을 고려하여 보차혼용통로 계획 기타사항 공공보행통로 2개소(폭원 6m, 지역권 설정) ▪ - 온수역 이용자의 원활한 보행흐름 유도를 위해 서측도로(경인로577번가길)와 공공보행통로 온수역 연계되는 보행동선 확보 - 교통수요 및 통학로 등을 고려한 대상지 내 공공보행통로 확보 주1) 소공원은 지구단위계획에 의거 세부개발계획(정비계획) 시 도시계획시설로 결정함 2) 사업시행은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관련 절차를 이행하여 재건축사업으로 시행 3) 공공시설의 설치 및 조성은 사업시행시 원인자(개발주체)가 부담해야 하며, 용도지역 상향 [제2종일반주거지역(7층) → 제3종 일반주거지역] 시 10% 이상의 기부채납을 원칙으로 함(「2030 도시·주거환경정비기본계획」 준용) 4) 허용용적률 인센티브, 사업성 보정계수 등 세부사항은 「2030 도시·주거환경정비기본계획」 준용 - 변경 구분 계획내용 용도지역 ▪ 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층) ▪ 도로 신설 (1개소) - 중로 3-105호선 : 폭원 12m, 연장 135m 도로 ▪ 도로 확폭 공공시설 - 중로 2-12호선 : 폭원 8m → 15m 소공원 2개소 ▪ 공 원 - 위치 : 온수동 45-31(소공원), 온수동 44-1(소공원) (공원용지) - 면적 : 1세대당 3㎡ 이상 확보 ▪ 단독주택 ▪ 창고시설 건축물 불허용도 ▪ 위험물저장 및 처리시설 용도 ▪ 자동차관련시설(주차장 제외) 권장용도 ▪ 노유자시설(아동관련시설) 건폐율 ▪ 50% 이하 ▪기준 189.9% / 허용 209.9%(229.9%) / 상한250%(270%) ※ 「2030 도시·주거환경정비기본계획」의 용적률 체계 적용 ※ ( )는 사업성 보정계수 적용 시 최대용적률임 ※ 용도지역 혼재 시 「국토계획법」 제84조에 따라 용도지역 가중평균값 적용 건축물 ▪ 상한용적률 산정식 용적률 밀도 : 허용용적률 × (1 + 1.3 × 가중치 × α토지 + (0.7 또는 1.0) × α건축물) - 공공임대주택 및 전략 육성용도 시설 : 계수 1.0 - 그 외 기타시설 : 계수 0.7 ※ 「2030 도시·주거환경정비기본계획」 및 「공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준」 적용 최고높이 ▪ 132.5m 이하 건축한계선 ▪ 2m, 3m, 6m ▪ 차폐조경 1개소(경인로3길변 위치지정 : 폭원 5m 이상) 기타사항 대지 내 공지 건축한계선 2m ~ 6m 보도확보형 전면공지 조성 ▪ - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 0.5m 조성 구분 계획내용 보차혼용통로 1개소(폭원 12m, 지역권 설정) ▪ 보차혼용통로 - 개발밀도 증가 및 보행안전을 고려하여 보차혼용통로 계획 기타사항 공공보행통로 2개소(폭원 6m, 지역권 설정) ▪ - 온수역 이용자의 원활한 보행흐름 유도를 위해 서측도로(경인로577번가길)와 공공보행통로 온수역 연계되는 보행동선 확보 - 교통수요 및 통학로 등을 고려한 대상지 내 공공보행통로 확보 주1) 소공원은 지구단위계획에 의거 세부개발계획(정비계획) 시 도시계획시설로 결정함 2) 사업시행은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관련 절차를 이행하여 재건축사업으로 시행 3) 공공시설의 설치 및 조성은 사업시행시 원인자(개발주체)가 부담해야 하며, 용도지역 상향 [제2종일반주거지역(7층) → 제3종 일반주거지역] 시 10% 이상의 기부채납을 원칙으로 함(「2030 도시·주거환경정비기본계획」 준용) 4) 허용용적률 인센티브, 사업성 보정계수 등 세부사항은 「2030 도시·주거환경정비기본계획」 준용 3) 럭비구장 특별계획구역 ~ 7) 한주물류센터 특별계획구역 : 변경없음 6. 경미한 사항에 관한 계획 : 변경없음 Ⅲ. 대흥·성원·동진빌라 특별계획구역 세부개발계획 결정(변경) 1. 특별계획구역에 관한 결정사항 : 변경없음 가. 특별계획구역 결정조서 : 변경없음 도면 면 적 (㎡) 최초 구 분 표시 구 역 명 위 치 비 고 기 정 변 경 변경후 결정일 번호 대흥·성원·동진빌라 온수동 서고제174호 기정 ② 57,531 - 57,531 - 특별계획구역 45-32 일원 (`18.09.13) 2. 토지이용 및 시설에 관한 결정사항 : 변경없음 3. 획지 및 건축물 등에 관한 결정사항 가. 가구 및 획지에 관한 결정조서 : 변경없음 나. 건축물 등에 관한 결정(변경) 조서 1) 건축물 용도계획 : 변경없음 2) 건축물 개발밀도 계획 ① 건폐율 계획 : 변경없음 ② 용적률 계획 ■ 용적률 : 변경없음 ■ 허용용적률 인센티브 - 허용용적률 기준 : 변경없음 - 허용용적률 인센티브 적용 : 친환경 건축물 인증등급 변경(인센티브량 변경없음) 인센티브 구분 산정 (최대20%p) ▪ 조성면적 = 공공보행통로 2개소(폭 6m) + 보차혼용통로 1개소(폭 12m) 공공보행통로 = 1,291.8㎡ + 2,352.8㎡ = 3,644.6㎡ (보차혼용통로 ▪ 산정식 = 기준용적률×(조성면적/대지면적)×α 10%p 및 입체결정한 = 189.9% × (3,644.6㎡/47,921㎡) × 1.0 = 14.4% ⇒ 10%p 이내 도로 포함) ※ ‘온수역 일대 지구단위계획’ 유형A(주거지역)의 공공보행통로(지상형) α값 적용 - 필로티구조 : α=0.5 / 개방형구조 : α=1.0 ⇒ 개방형구조 α=1.0 적용 ① 에너지효율등급 및 ZEB 인증 : 에너지효율 1++ 등급 적용 기정 친환경 ② 녹색건축 인증 : 우수 등급 적용 4.5%p 건축물 ▪ 산정식 = 3% + 1.5% = 4.5% 우수디자인+ ▪ 서울시 건축위원회 심의를 통해 기준에 맞는 특별건축구역으로 지정 예정 10%p 장수명주택 ▪ 장수명주택 인증 : 우수등급 적용 소계 24.5%p 적용 허용용적률 인센티브량(최대 20%p) 20%p ▪ 조성면적 = 공공보행통로 2개소(폭 6m) + 보차혼용통로 1개소(폭 12m) 공공보행통로 = 1,291.8㎡ + 2,352.8㎡ = 3,644.6㎡ (보차혼용통로 ▪ 산정식 = 기준용적률×(조성면적/대지면적)×α 10%p 및 입체결정한 = 189.9% × (3,644.6㎡/47,921㎡) × 1.0 = 14.4% ⇒ 10%p 이내 도로 포함) ※ ‘온수역 일대 지구단위계획’ 유형A(주거지역)의 공공보행통로(지상형) α값 적용 - 필로티구조 : α=0.5 / 개방형구조 : α=1.0 ⇒ 개방형구조 α=1.0 적용 ① 에너지효율등급 및 ZEB 인증 : 에너지효율 1++ 등급 적용 변경 친환경 ② 녹색건축 인증 : 최우수 등급 적용 6%p 건축물 ▪ 산정식 = 3% + 3% = 6% 우수디자인+ ▪ 서울시 건축위원회 심의를 통해 기준에 맞는 특별건축구역으로 지정 예정 10%p 장수명주택 ▪ 장수명주택 인증 : 우수등급 적용 소계 26%p 적용 허용용적률 인센티브량(최대 20%p) 20%p ※ 추후 정비사업 통합심의 결과에 따라 변경될 수 있음 - 사업성 보정계수 기준 및 적용 : 변경없음 ■ 상한용적률 완화 사항 : 변경없음 3) 건축물 높이 계획 구분 특별계획구역 계획지침 세부개발계획 비고 기정 최고높이 ▪ 132m 이하 ▪ 좌동 - 변경 최고높이 ▪ 132.5m 이하 ▪ 좌동 - 4) 건축물 배치에 관한 계획 구분 특별계획구역 계획지침 세부개발계획 비고 ▪ 대지경계선 : 6m 기정 건축한계선 ▪ 2m, 6m - ▪ 사회복지시설 : 2m ▪ 대지경계선 : 6m 변경 건축한계선 ▪ 2m, 3m, 6m ▪ 중로3-105호선 : 3m - ▪ 사회복지시설 : 2m 5) 건축물 형태 및 외관에 관한 계획 : 변경없음 다. 기타사항에 관한 결정(변경) 조서 1) 대지 내 공지에 관한 계획 구분 특별계획구역 계획지침 세부개발계획 비고 ▪ 차폐조경 1개소 차폐조경 ▪ 폭 6m - - 경인로3길변 위치지정 : 폭 5m이상 ▪ 건축한계선 2m, 6m 보도확보형 전면공지 조성 기정 전면공지 ▪ 좌동 - - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 1m 조성 ▪ 건축한계선 2m ~ 6m 보도확보형 전면공지 조성 변경 전면공지 ▪ 좌동 - - 단, 중로3-105호선변 일부구간 차도부속형 전면공지 0.5m 조성 ▪ 개발밀도 증가 및 보행안전을 고려하여 보차혼용통로 계획 교통정온기법을 보차혼용통로 ▪ 좌동 - 보차혼용통로 1개소, 폭 12m(지역권 설정) 적용한 설계 ▪ 서측도로(경인로577번가길)와 온수역 연계 공공보행통로 ▪ 교통수요 및 통학로 등을 고려한 대상지 내 공공보행통로 확보 ▪ 좌동 - - 공공보행통로 2개소, 폭 6m(지역권 설정) 2) 차량동선 및 주차에 관한 계획 : 변경없음 Ⅳ. 관계도면 : 붙임 참조 ※ 첨부된 도면은 참고용 도면이므로 측량 또는 그 밖의 용도로 사용할 수 없습니다. Ⅴ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정 도서 : 생략 Ⅵ. 열람장소 : 시민의 열람편의를 위하여 구로구 주택과(☎02-860-2940)에 관계서류를 비치 및 열람하고 있습니다. ※ 고시문 및 지형도면은 토지이음(http://www.eum.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다. <관계도면> ▮ 정비구역 결정도(변경없음) ▮ 용도지역·지구 결정도(변경없음) ▮ 도시계획시설 결정도(변경없음) ▮ 정비계획 결정도(기정) ▮ 정비계획 결정도(변경)