신촌지역(마포) 2-7지구 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경(경미한 ...

서울특별시 마포구 고시 제2026-157호 신촌지역(마포) 2-7지구 도시정비형 재개발구역 정비계획 변경(경미한 변경) 결정 및 지형도면 고시 서울특별시 고시 제2010-101호(2010.3.18.)로 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발 사업부문) 수립(신촌지역 정비예정구역)되고, 서울특별시 고시 제2014-304호(2014.8.28.)로 정비 구역 지정, 서울특별시 고시 제2022-377호(2022.9.8.)로 정비구역 정비계획 변경 결정, 서울특별시 마포구 고시 제2023-158호(2023.8.31.)로 정비계획 변경(경미한 사항) 결정된 노고산동 57-20번지 일대 신촌지역(마포) 2-7지구 도시정비형 재개발구역에 대하여, 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 정비계획 변경(경미한 사항) 고시하고, 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따라 지형도면을 고시합니다. 2026년 10월 8일 서울특별시 마포구청장 Ⅰ. 신촌지구일대 지구단위계획 결정조서 1. 지구단위계획 특별계획구역 결정조서(변경없음) 면적(㎡) 구 분 구역명 위 치 비 고 기정 변경 변경후 특별계획구역4 기정 마포구 노고산동 57-1번지 일대 9,502.0 - 9,502.0 (신촌마포2구역) ※ 특별계획구역4(신촌마포2구역) 외 기재 생략 2. 지구단위계획 특별계획구역 계획지침(변경없음) 구 분 특별계획구역4 (신촌마포2구역) 비 고 용도지역 일반상업지역 - 세부개발 계획 시 권장 주거, 판매, 업무, 관광숙박, 의료시설 중 병원, 교육시설 중 학원 제시된 권장용도 중 선택하여 건 용도 주용도로 설정 축 단독주택, 공동주택(주거복합건축물 제외), 단란주점, 안마시술소, 장례식장, 물 양화로변 격리병원, 정신병원, 요양병원, 일반숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물 불허 저장 및 처리시설, 자동차관련시설(주차장 제외), 교정 및 군사시설 용 전층 용도 단독주택, 공동주택(주거복합건축물 제외), 일반숙박시설, 장례식장, 격리병원, 도 양화로변외 정신병원, 요양병원, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차 지역 관련시설(주차장 제외), 교정 및 군사시설 건폐율 60% 이하 - 용적률 일반상업지역 - (기준/허용/상한) (600%이하 / 800%이하 / 법적용적률의 2배 이하) 최고높이 100m 이하 - ※ 특별계획구역은 용도, 밀도, 최고높이 이외의 사항은 도시환경정비계획(세부개발계획)에서 정한 바에 따름(용적률 인센티브, 획지계획 등) ※ 건축물 권장용도 변경사항은 신촌지역(마포) 2-7지구 도시정비형 재개발구역에 한하여 적용함 - 1 - Ⅱ. 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경) 1. 정비구역 지정조서(변경없음) 면적(㎡) 구 분 명 칭 위 치 비 고 기정 변경 변경후 서울특별시고시 신촌지역(마포) 2-7지구 마포구 노고산동 기정 1,874.3 - 1,874.3 제2014-304호 도시정비형 재개발구역 57-20번지 일대 (2014.08.28.) 2. 토지이용에 관한 계획(변경없음) 면적(㎡) 구 분 비 율(%) 비고 기정 변경 변경후 총 계 1,874.3 - 1,874.3 100.0 - 획지 1,874.3 - 1,874.3 100.0 - ※ 상기 면적은 추후 측량결과에 따라 변경될 수 있음 3. 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거 ⋅추정비례율 산정방식 : (총 수입 – 총 지출) / 종전자산 총액 × 100% ⋅추정비례율 산정방식 : 136.9% 추정비례율 = (210,410,768천원 – 132,376,502천원) / 57,018,560천원 × 100% = 136.9% (a) - 총 수입 추정 : 210,410,768천원 - 총 지출 추정 : 132,376,502천원 - 종전자산 총액 추정 : 57,018,560천원 ⋅종전자산 금액은 기존 관리처분계획인가시 감정평가금액의 산술평가금액을 적용함 개별종전자산 감정평가금액(천원) 구분 면적(㎡) A감정평가법인 B감정평가법인 산술평균금액 추정액 토지 1874.30 56,192,386 54,950,922 55,571,654 (b) 건물 3,402.90 1,480,316 1,413,497 1,446,906 합계 5,277.20 57,672,702 56,364,419 57,018,560 ⋅추정분담금 산정방식 - ① 추정 권리가액[추정비례율(a) × 개별 종전자산 추정액(b)] - ② 권리자 분양가 추정액 = ③ 추정분담금 ※ 추정 권리가액 - 권리자분양가 추정액( + : 부담 / - : 환급 ) ⋅(A)의 종전토지 또는 건물 평가액 10억원 가정에 따른 개략적인 개별 분담금(예시) 토지등소유자 토지등소유자 개별 분양대상자 투자금액 개별 분담금 구분 분양가(추산액) 분양가 비고 (권리가액 상당액, 천원) (천원) (3.3㎡당, 천원) (추산액, 천원) 34 45,000 693,693 1,368,576 674,883 수령 추정분담금 39 45,000 772,781 1,368,576 595,795 수령 산출 47 45,000 920,749 1,368,576 447,827 수령 55 45,000 1,080,288 1,368,576 288,288 수령 59A 45,000 1,140,183 1,368,576 228,393 수령 아파트 59C 45,000 1,155,020 1,368,576 213,556 수령 59D 45,000 1,160,465 1,368,576 208,111 수령 59E 45,000 1,165,366 1,368,576 203,210 수령 59F 45,000 1,362,747 1,368,576 5,829 수령 73 45,000 1,412,160 1,368,576 - 43,584 지급 업무시설 83OT 20,000 1,145,628 1,368,576 222,948 수령 ※ 해당 분담금은 추산액으로 향후 사업시행계획(변경)인가, 관리처분계획(변경)인가 시 개별 물건에 대한 종전·종후자산 감정평가 및 분양 가격 확정 결과 등에 따라 변경될 수 있음 - 2 - 4. 용도지역에 관한 계획(변경없음) 면적(㎡) 구 분 비 율(%) 비 고 기정 변경 변경후 합계 1,874.3 - 1,874.3 100.0 일반상업지역 1,874.3 - 1,874.3 100.0 5. 도시계획시설 결정 변경(변경없음) 가) 도로 결정 조서(변경없음) 규모 연장 사용 주요 최초 구분 기능 (m) 기점 종점 형태 경과지 결정일 비고 등급 류별 번호 폭원(m) 기정 소로 2 8 8 국지 46 노고산동 노고산동 일반 - 대현토지구획정리사업 도로 57-4 57-59 도로 (1964.7.8.) 기정 소로 3 2 6 국지 28 노고산동 노고산동 보행자 - 서고 2011-286호 도로 57-45 57-12 우선도로 (2011.9.29) 6. 기반시설 설치(부담) 계획(변경) 면적(㎡) 정비기반시설 부담면적(㎡) 순부담 구분 건축물 제공 비고 시행 획지 계 도로 문화시설1 비율(%) 신촌지역(마포) 기정 1,874.3 1,874.3 - - - 315.6 16.8% - 2-7지구 변경 1,874.3 1,874.3 - - - 319.4 17.0% 증) 3.8㎡ ※ 도입시설(지분 및 건축물) 중 아동청소년정신건강지원시설은 서울특별시로 귀속되며 서울특별시장이 운영 및 관리, 어린이집은 마포구로 귀속되며 마포구청장이 운영 및 관리함 ※ 채납행정청(관리청) 지정 내용에 대한 합의서는 정비구역 지정 및 정비계획 결정 도서에 첨부 ※ 아동청소년 정신건강지원시설 기부채납 면적 : 212.4㎡(토지지분 : 67.5㎡, 환산부지 : 144.9㎡)[연면적:817.06㎡] 어린이집 기부채납 면적 : 107.0㎡(토지지분 : 31.9㎡, 환산부지 : 75.1㎡)[연면적:386.03㎡] ※ 향후 토지가 및 건축계획 등에 따라 건축물의 면적ㆍ층고ㆍ형태는 조정 될 수 있음 ∎변경사유서 변경내용 변경사유 비고 ∙ 기반시설 부담면적 변경 ∙ 공공기여시설(어린이집, 아동청소년 정신건강지원시설) - 기정) 315.6㎡ 연면적 변경에 따른 기반시설 설치(부담) 계획 변경 - 변경) 319.4㎡ [증) 3.8㎡] 7. 공동이용시설 설치계획 구분 시설의 종류 위치 면적(㎡) 비고 주민공동시설 지상3층 78.02 관리사무소 지상3층 54.81 - 경비실 지상1층 6.86 합계 - 139.69 ※ 상기 계획은 향후 사업시행계획(변경)인가 시 변경될 수 있음 8. 기존 건축물의 정비‧개량에 관한 계획(변경없음) 구역 구분 가구 또는 획지 구분 정비개량계획(동) 구분 위치 비고 명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 계 존치 개수 철거후 신 축 철거 이주 신촌지역 마포2 노고산동 기정 도시정비형 9,502.0 2-7 1,874.3 12 - - 12 - - 57-20 일대 재개발구역 - 3 - 9. 건축시설계획(변경) < 기 정 > 구역구분 가구 또는 획지 구분 구분 위치 주용도 건폐율(%) 용적률(%) 높이(m) 비고 명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 신촌지역 기준 600 이하 마포2 노고산동 기정 9,502 2-7 1,874.3 주거 60 이하 허용 797.4 이하 100 이하 - 도시정비형 57-20 일대 상한 948.26 이하 재개발구역 • 주거용적률 완화에 따른 공공주택 공급(서울특별시 고시 제2022-271호) - 전용면적 85㎡ 이하 규모의 주택 : 전체 세대수의 80% 이상 건립 - 공공주택은 국민주택규모(전용 85㎡) 이하로 확보 • 건립규모 및 비율 구분 세대수(세대) 비율 (%) 40㎡ 이하 17 8.7 (9.0) 주택의 규모 및 일반분양 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 101 140 51.5 (53.5) 규모별 건설비율 공동 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 22 11.2 (11.6) 주택 장기일반 40㎡ 이하 28 14.3 (14.8) 공공주택 49 민간임대 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 21 10.7 (11.1) 소계 - 189 96.4 (100.0) 오피스텔 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 7 3.6 합계 196 100.0 ※ ( )는 공동주택 세대수(189세대) 기준 비율임 • 용적률 : ①(600%) + ②(197.4%) + ③(150.86%) = 948.26% 적용 ① 기준용적률 : 600% 이하 ② 공공기여에 따른 허용용적률 완화량 : 197.4% 적용 구분 목표 인센티브 대상 기준 적용(안) 녹색건축물 인증 친환경 기준등급 준수시 허용용적률 의무 건축물에너지소비총량제 최대 100% 100% 개발 총량의 ½ 부여 신재생에너지 이용시설 도서관, 청소년아동시설, 197.4% 생활 SOC 정률부여(0.2) 최대 50% 37.4% 계획 일자리창출공간 등 유도 보행가로 활성화 무장애도시조성 정량부여(30%) 최대 50% 30% 안전,방재 방재관련시설 정량부여(30%) 최대 30% 30% ③ 공공시설부지 제공 등에 따른 상한용적률 완화량 : 150.86% 적용 심의완화사항 산 식 = 허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 산 식 = 허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α = 797.4% × (1.3 × 1 × 0.04583) = 47.5% 1) 어린이집 공공 ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 시설 = 85.9 ÷ 1,874.3 = 0.04583 산 식 =허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α 2) 아동청소년 = 797.4% × (1.3 × 1 × 0.09971) = 103.36% 정신건강지원시설 ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 = 186.9 ÷ 1,874.3 = 0.09971 • 주거비율 90% 이하 (지상연면적 기준) ※ 주거용 용적률 400% → 853.43% 이하 • 주거비율 완화에 따른 장기일반민간임대주택 용적률 161.97% 계획 ※ [허용용적률 797.4% - 주거용적률 400% - 비주거 80.14%]의 ½이상 = 158.63% 이상 건축물의 건축선에 관한 계획 • 건축한계선 : 이면부 2m (건축물 후퇴부분 전면공지 조성) ※ 공공기여량이 증가됨에 따라 상한용적률 완화량 증가하였으나, 기 결정된 상한용적률 체계 유지 - 4 - < 변 경 > 구역구분 가구 또는 획지 구분 구분 위치 주용도 건폐율(%) 용적률(%) 높이(m) 비고 명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 신촌지역 기준 600 이하 마포2 노고산동 변경 9,502 2-7 1,874.3 주거 60 이하 허용 795.72 이하 100 이하 - 도시정비형 57-20 일대 상한 948.26 이하 재개발구역 • 주거용적률 완화에 따른 공공주택 공급(서울특별시 고시 제2022-271호) - 전용면적 85㎡ 이하 규모의 주택 : 전체 세대수의 80% 이상 건립 - 공공주택은 국민주택규모(전용 85㎡) 이하로 확보 • 건립규모 및 비율 구분 세대수(세대) 비율 (%) 40㎡ 이하 9 4.7 (4.9) 주택의 규모 및 일반분양 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 108 139 56.8 (58.7) 규모별 건설비율 공동 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 22 11.6 (11.9) 주택 장기일반 40㎡ 이하 20 10.5 (10.9) 공공주택 45 민간임대 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 25 13.2 (13.6) 소계 - 184 96.8 (100.0) 오피스텔 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 6 3.2 합계 190 100.0 ※ ( )는 공동주택 세대수(189세대) 기준 비율임 • 용적률 : ①(600%) + ②(195.72%) + ③(152.54%) = 948.26% 적용 ① 기준용적률 : 600% 이하 ② 공공기여에 따른 허용용적률 완화량 : 195.72% 적용 구분 목표 인센티브 대상 기준 적용(안) 녹색건축물 인증 친환경 기준등급 준수시 허용용적률 의무 건축물에너지소비총량제 최대 100% 100% 개발 총량의 ½ 부여 신재생에너지 이용시설 도서관, 청소년아동시설, 195.72% 생활 SOC 정률부여(0.2) 최대 50% 35.72% 계획 일자리창출공간 등 유도 보행가로 활성화 무장애도시조성 정량부여(30%) 최대 50% 30% 안전,방재 방재관련시설 정량부여(30%) 최대 30% 30% ③ 공공시설부지 제공 등에 따른 상한용적률 완화량 : 152.54% 적용 (산정값 : 176.27%) 심의완화사항 산 식 = 허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 산 식 = 허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α = 795.72% × (1.3 × 1 × 0.05708) = 59.05% 1) 어린이집 공공 ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 시설 = 107.0 ÷ 1,874.3 = 0.05708 산 식 =허용용적률 × 1.3 × 가중치 × α 2) 아동청소년 = 795.72% × (1.3 × 1 × 0.11332) = 117.22% 정신건강지원시설 ※ α = 공공시설부지 제공면적 ÷ 공공시설 제공후 대지면적 = 319.4 ÷ 1,874.3 = 0.11332 • 주거비율 90% 이하 (지상연면적 기준) ※ 주거용 용적률 400% → 841.09% 이하 • 주거비율 완화에 따른 장기일반민간임대주택 용적률 158.27% 계획 ※ [허용용적률 795.72% - 주거용적률 400% - 비주거 80.21%]의 ½이상 = 157.76% 이상 건축물의 건축선에 관한 계획 • 건축한계선 : 이면부 2m (건축물 후퇴부분 전면공지 조성) ※ 변경사유 : 건축계획 변경 반영에 따른 용적률 및 세대수 변경 ※ 공공기여량이 증가됨에 따라 상한용적률 완화량 증가하였으나, 기 결정된 상한용적률 체계 유지 - 5 - ∎변경사유서 변경내용 변경사유 비고 ∙ 공동주택(일반분양) 세대수 변경 - 기정) 140세대 ∙ 건축계획 변경에 따른 세대수 변경사항 반영 - 40㎡ 이하 : 17세대 - 40㎡ 초과 60㎡ 이하 : 101세대 - 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 22세대 - 변경) 139세대 [감) 1세대] - 40㎡ 이하 : 9세대 [감) 8세대] - 40㎡ 초과 60㎡ 이하 : 108세대 [증) 7세대] - 60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 22세대 ∙ 공동주택(장기일반민간임대) 세대수 변경 - 기정) 49세대 - 40㎡ 이하 : 28세대 - 40㎡ 초과 60㎡ 이하 : 21세대 - 변경) 45세대 [감) 4세대] - 40㎡ 이하 : 20세대 [감) 8세대] - 40㎡ 초과 60㎡ 이하 : 25세대 [증) 4세대] ∙ 오피스텔 호수 변경 ∙ 건축계획 변경에 따른 오피스텔 호수 변경사항 반영 - 기정) 7호 - 변경) 6호 [감) 1호] ∙ 허용용적률 변경 ∙ 건축계획 변경으로 변경되는 생활SOC 면적에 따라 허 - 기정) 797.4% 이하 용용적률 인센티브량 변경사항 반영 - 변경) 795.72% 이하 [감) 1.68%] ∙ 주거비율 완화에 따른 장기일반민간임대주택 용적률 계획 및 기 ∙ 건축계획 변경에 따른 장기일반민간임대주택 용적률 준 변경 기준 및 계획 변경 - 기정) 계획 : 161.97% (기준 : 158.63% 이상) - 변경) 계획 : 158.27% (기준 : 157.76% 이상) [감) 계획 3.70% (기준 : 0.87%)] - 6 - 10. 정비사업 시행계획(변경) 정비사업 시행으로 구분 시행방법 시행예정시기 사업시행예정자 비고 증가예상 세대수 - 현황 : - 기정 도시정비형 구역지정(변경) 후 - 계획 : 189세대 토지등소유자 - 재개발사업 4년 이내 - 현황 : - 변경 - 계획 : 184세대 (감 5세대) ∎변경사유서 변경내용 변경사유 비고 ∙ 정비사업 시행으로 증가예상 세대수 감소 ∙ 건축계획 변경에 따른 세대수 변경사항 반영 - 기정) 189세대 (현황 : - / 계획 : 189세대) - 변경) 184세대 (현황 : - / 계획 : 184세대) [감) 계획 5세대] Ⅲ. 관계도면 : 붙임 참조 ※ 첨부된 도면은 참고용이므로 측량, 그 밖의 용도로 사용할 수 없음 Ⅳ. 열람장소 ◦ 시민의 열람편의를 위하여 마포구 도시계획과(☎02-3153-9365)에 관계서류를 비치 및 열람하고 있습니다. ※ 고시문 및 지형도면은 토지이음(http://eum.go.kr)에 게시할 예정이오니 참고하시기 바랍니다. - 7 - ■ 정비구역 결정도 (변경없음) ■ 용도지역·용도지구 결정도 (변경없음) - 8 - ■ 정비기반시설 및 도시계획시설 결정도 (변경없음) ■ 정비계획 결정(기정)도 - 9 - ■ 정비계획 결정(변경)도 - 이 하 여 백 - - 10 -