홍제동 9-81번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획...

서울특별시 서대문구 공고 제2026 - 1443호 홍제동 9-81번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획(안)에 대한 공람 공고 1. 서울특별시 서대문구 홍제동 9-81번지 일대의 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획(안)에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항 규정에 따라 주민의견을 청취하고자 다음과 같이 공람 공고합니다. 2. 관련 도서는 공람장소(서대문구청 도심개발과)에 비치하여 열람하고 있으며, 본 공람 내용에 대하여 의견이 있는 경우 공람기간 내 공람 장소에 서면으로 의견을 제출하여 주시기 바랍니다. 2026년 10월 14일 서울특별시 서대문구청장 1. 공람기간 : 2026. 10. 14.(수) ~ 2026. 11. 13.(금) 2. 공람장소 : 서대문구청 3별관 7층 도심개발과(☎ 02-330-1318) 3. 의견 제출방법 : 공람장소에 서면으로 제출 4. 공람내용 : 홍제동 9-81번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획(안) 5. 정비구역 및 정비계획에 관한 사항 1) 정비구역 결정(안) 가. 정비구역 지정 조서 면적(㎡) 구분 정비사업명칭 위치 비고 기정 변경 변경후 홍제동 9-81번지 일대 서울특별시 서대문구 신설 - 증) 134,565.1 134,565.1 - 주택정비형 재개발사업 홍제동 9-81번지 일대 ■ 정비구역 지정 사유서 구분 위 치 지 정 내 용 지 정 사 유 ∙노후·불량건축물이 밀집한 대상지의 정비사업 추진을 서울특별시 서대문구 신설 정비구역 지정 통한 효율적 토지이용 및 주거환경 개선을 도모하고자 홍제동 9-81번지 일대 정비구역으로 지정 - 1 - 2) 토지이용계획(안) 구 분 명 칭 면 적(㎡) 비 율(%) 비 고 합계 134,565.1 100.0 - 소계 86,204.1 64.0 - 획지1 84,165.1 62.5 제3종, 입체결정도로 7,595.0㎡ 포함 획지 획지2 1,580.0 1.2 종교용지(동성교회,존치) 획지3 459.0 0.3 종교용지(성지교회,이전) 소계 48,361.0 36.0 - 도로 4,803.0 3.6 - 정비기반시설 공원 40,038.0 29.8 2개소 등 녹지 990.0 0.7 - 체육시설 2,530.0 1.9 - 3) 용도지역·지구 결정(변경) 조서(안) 가. 용도지역 결정(변경) 조서 면적(㎡) 구분 비율(%) 비고 기정 변경 변경후 합계 134,565.1 - 134,565.1 100.0 제1종일반주거지역 89,429.3 감) 56,598.3 32,831.0 24.4 제2종일반주거지역 12,532.5 감) 11,259.9 1,279.6 1.0 주거지역 (7층이하) 제2종일반주거지역 22,715.3 감) 16,313.9 6,401.4 4.8 제3종일반주거지역 - 증) 84,165.1 84,165.1 62.5 녹지지역 자연녹지지역 9,888.0 - 9,888.0 7.3 ■ 용도지역 결정(변경) 사유서 도면번호 용도지역 면적 결정(변경) 위치 표시 기정 변경 (㎡) 사유 홍제동 제1종일반주거지역 제3종일반주거지역 56,598.3 7-13 일대  주택정비형 재개발사업 홍제동 제2종일반주거지역 - 제3종일반주거지역 11,259.9 정비계획 수립에 따른 5-1 일대 (7층이하) 용도지역 변경 홍제동 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 16,313.9 276-6 일대 나. 용도지구 결정(변경) 조서 : 해당없음 - 2 - 4) 유형별 분담금 추산액 및 산출근거 가. 추정비례율 및 분담금 산출근거 구분 내용  추정비례율 산정방식 : (총수입 – 총지출) / 종전자산총액 × 100%  추정비례율 : 107.17% → (1조 8,777억 – 1조 4,076억) / 4,386억 × 100% ≒ 107.17% 추정비례율 - 총 수입 추정 : 1,877,659,853 천원 - 총 지출 추정 : 1,407,614,293 천원 - 종전자산총액 추정 : 438,606,027 천원  개별 공시가격 : 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 개별 공시가격 확인  토지 = 개별공시지가(2026년) ×편입면적×보정률(1.80)  단독주택, 상가소유자= 토지가액 + 건물가액 - 건물 = 재조달원가×이용상황보정×(1-감가율) ×면적 = 재조달원가 - 감가수정액 - 재조달원가 800~1,500천원/㎡, 이용상황보정 0.80~1.00 차등적용 개별 종전자산 ※ 감가수정은 정액법, 내용연수 40~50년, 최종잔가율은 20%로 적용 추정액  집합건물 소유자 - 공동주택 = 공동주택공시가격(2026년)×보정률(1.80~2.55, 선형보간법으로 차등적용) - 근린생활시설: 인근 근린생활시설의 실거래가, 평가전례, 임대수준 등 가격수준 및 층, 고객유동성, 입지, 이용상황 등 개별적 특성을 종합적으로 고려하여 탁상 추정함. ※ 집합건물의 경우 건물가액에 토지가액이 포함됨.  추정분담금 산정방식 = 권리자 분양가 추정액 - (종전자산 추정액 × 추정비례율) 권리자 분양가 추정액(A) 추정 권리가액(B) 추정분담금(A-B) 전용39㎡형 430,305 천원 추정 분담금 전용49㎡형 538,151 천원 산출 개별 종전자산 추정액 권리자 분양가 추정액 전용59㎡형 645,997 천원 × 추정비례율 × 추정 권리가액 (107.17%) (+ 부담 / - 환급) 전용84㎡형 915,612 천원 전용109㎡형 1,131,304 천원 ※ 해당 분담금은 추산액으로 향후 조합설립인가, 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 시 개별 건물에 대한 종전·종후 자산감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 변경될 수 있음 - 3 - ① 총 수입 : A 구 분 금액(천원) 비율(%) 비고 조합원분양 757,998,416 40.4 997세대 일반분양 1,026,102,087 54.6 1,166세대 공동 주택 임대주택 매각 93,643,714 5.0 358세대 소계 1,877,744,217 100.0 2,521세대 근린생활시설 일반분양 9,075,000 0.5 - 매출부가세 - 9,159,364 -0.5 - 합계 1,877,659,853 100.0 - 적용 단가 ∙ 일반 분양단가 : 31,000천원/3.3㎡, ∙ 조합원 분양단가 : 일반분양가의 85%(26,350천원/3.3㎡) ∙ 근린생활시설(상가) 분양가 : 30,000천원/3.3㎡ - 이하여백 - - 4 - ② 총 사업비 : B 구 분 금액(천원) 비율(%) 세부내역 비고 공사비 적용 단가 : 9,500천원/3.3㎡ 공사비 1,099,629,283 78.1 공동주택 공사비, 기반시설 조성비 등 국공유지 매입, 현금청산, 보상비 107,686,398 7.6 영업손실보상비, 주거이전비·이사비 등 관리비 6,465,058 0.5 조합 운영비, 총회비 등 설계비 15,989,035 1.1 건축설계, 영향평가, 기타설계 용역비 등 감리비 19,144,114 1.4 건축, 전기, 기계, 소방 등 사 감정평가수수료, 광고홍보비, 분양경비, 업 수수료 등 기타사업비 38,851,465 2.8 분양보증수수료 등 비 상하수도, 도시가스·지역난방, 광역교통, 각종 부담금 14,830,558 1.0 학교용지 등 제세공과금 23,832,412 1.7 재산세, 법인세, 부가가치세 등 금융비용 23,472,556 1.7 사업비차입금 이자 등 예비비 57,713,414 4.1 총사업비의 5% 합 계 1,407,614,293 100.0 - ③ 종전자산 추정액 : C 항목 금액(천원) 비고 종전자산 총액(a) 579,209,148 - 사유지 461,690,555 - 국공유지(b) 117,518,593 - 현금청산(c) 23,084,528 사유지 총액의 5% 종전자산 추산액 438,606,027 (a)-(b)-(c) - 5 - 나. 공사비 및 분양가 변동표 공사비 비례율 변화표 변동률 -10.00% -5.00% 0% 5.00% 10.00% 평균단위단가 변동률 8,550 9,025 9,500 9,975 10,450 (천원/3.3㎡) 10.00% 34,100 173.53% 160.59% 147.66% 134.72% 121.78% 5.00% 32,550 153.28% 140.35% 127.41% 114.48% 101.54% 분 0% 양 31,000 133.04% 120.10% 107.17% 94.23% 81.30% (기준분양가) 가 -5.00% 29,450 112.80% 99.86% 86.92% 73.99% 61.05% -10.00% 27,900 92.55% 79.62% 66.68% 53.74% 40.81% 다. 토지등소유자 유형별 추정 분담금 추정 종전가액 (천원) 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,500,000 추정 비례율 107.17% 예상 권리가액 (천원) 214,337 428,673 643,010 857,346 1,071,683 1,607,524 39.9㎡ 430,305 215,969 1,632 -212,704 -427,041 -641,377 -1,177,218 49.9㎡ 538,151 323,815 109,478 -104,858 -319,195 -533,531 -1,069,373 예상 추정 59.9㎡ 645,997 431,661 217,324 2,988 -211,349 -425,685 -961,527 분담금 (천원) 84.9㎡ 915,612 701,276 486,939 272,603 58,266 -156,070 -691,912 109.9㎡ 1,131,304 916,967 702,631 488,294 273,958 59,621 -476,220 ※ 환급금(-), 분담금(+) - 6 - 5) 도시계획시설 결정(변경) 조서(안) 가. 교통시설(변경) ① 도로(변경) ■ 도로 결정(변경) 조서 규모 사용 연장 위치 주요 최초 구분 기능 비고 등급 류별 번호 폭원(m) 형태 (m)기점 종점 경과지 결정일 성북구 홍은동 기정 대로 3 58 30~40 집산 일반 7,680 (홍제동 (홍제동 - ’36.12.26 세검정로 (25) 도로 도로 (-) 279-1) 274-10) (총고제722호) 성북구 홍은동 변경 대로 3 58 30~40 집산 일반 7,680 (홍제동 (홍제동 - 〃 세검정로 (30) 도로 도로 (206) 279-1) 274-10) 주간 자동차 5120 성산동 561-1 홍제동 334-4 건설부고시 체육시설, 기정 대로 3 187 25 선 전용 (103) (홍제동 (홍제동 - 제695 소로 1-A와 도로 도로 ( 90.10.13.) 중복결정 5-6) 279-32) 국지 일반 홍제동 홍제동 신설 중로 3 A 8~14 도로 도로 636 274-22 9-82 - - 일부 입체적결정 국지 일반 홍제동 홍제동 대로3-187과 신설 소로 1 A 6~12 240 - - 중복결정, 도로 도로 279-35 280-5 일부 입체적결정 기정 소로 2 A 6~9 국지 일반 - - - - - 도로(32-32) 도로 도로 국지 일반 홍제동 홍제동 서고시 폐지 소로 2 - 8 도로 도로 445 - 제1974-106호 - 280-7 8-77 (74.08.01.) 국지 일반 홍제동 홍제동 서고시 폐지 소로 2 1 8 도로 도로 105 8-172 9-84 - 제2009-91호 - (09.03.12.) 기정 소로 3 A - - - - - - - - - 국지 일반 홍제동 홍제동 변경 소로 3 A 6 58 - - - 도로 도로 266-145 273-170 홍제동 홍제동 서고시 폐지 소로 3 B 6 국지 일반 331 - 제1974-106호 소로3류(4) 도로 도로 6-1 6-94 (74.08.01.) 홍제동 홍제동 서대문고시 폐지 소로 3 C 4 국지 일반 42 - 제1998-32호 소로3류(1-1) 도로 도로 5-8 5-8 (98.05.07.) 서고시 기정 - - - - - - - - - - 제1992-242호 도로(1000-3) 환경시설대 (92.07.24.) 체육시설, 변경 - - - - - - - - - - 〃 소로 1-A와 중복결정 도로(1000-2) 폐지 - - - - - - - - - - 〃 환경시설대 폐지 - - - - - - - - - - - 도로(1029-1) 폐지 - - - - - - - - - - - 도로(39-39) 사도변경허가 폐지 - - - - - - - - - - (68.03.28.) 도로(1051-1) 사도변경허가 폐지 - - - - - - - - - - (70.12.30.) 도로(66-66) 폐지 - - - - - - - - - - 〃 도로(67-67) ※ 폭원 및 연장의 ( )는 구역 내 사항임 - 7 - ■ 도로 결정(변경) 사유서 변경전 변경후 변경내용 변경사유 도로명 도로명  세검정로변 일부 확폭  대상지 및 주변 지역과의 원활한 교통소통을 위한 대로 3-58 대로 3-58 - 25m → 30m 도로 확폭  도로 신설  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 구역 내 - 중로 3-A - 연장 : 636m 도로 신설 - 폭원 : 8~14m  차량 통행 및 진출입 계획에 따른 일부 입체적 결정  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 구역 내  도로 신설 도로 신설 - 소로 1-A - 연장 : 240m  소로 1-A 신설에 따른 대로3-187(내부순환로)과 중복결정 - 폭원 : 6~12m  차량 통행 및 진출입 계획에 따른 일부 입체적 결정 소로 2- -  폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 폐지 소로 2-1 -  폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 연장 소로 3-A 소로 3-A  도로 연장 변경 변경 소로 3-B -  폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 폐지 소로 3-C -  폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 폐지  소로 1-A 및 체육시설 신설에 따른 도로(1000-3) - -  도로 계획 변경 환경시설대 일부 중복 결정 - -  폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 도로 폐지 ② 입체적 도시·군계획시설 ■ 입체적 도시·군계획시설 결정(지정) 조서 도면 최초 구분 표시 시설명 위 치 구분 기 정 변 경 변경 후 비 고 결정일 번호 길이(m) - 증) 636m 636m 폭(m) - 증) 8~14m 8~14m  지상부 전체  지상부 전체 도로 홍제동  지하부  지하부 신설 - 274-22 높이 - : 도로 계획고에서 : 도로 계획고에서 (중로 3-A) 일대 기반시설 최하단부 기반시설 최하단부 이하 6m 까지 이하 6m 까지 수평투영 도시계획시설 - 증) 6,189.5 6,189.5 면적(㎡) 결정범위는 - 길이(m) - 증) 240m 240m 입체적결정도 폭(m) - 증) 6~12m 6~12m 참조  지상부 전체  지상부 전체 도로 홍제동  지하부  지하부 신설 - 280-5 높이 - : 도로 계획고에서 : 도로 계획고에서 (소로 1-A) 일대 기반시설 최하단부 기반시설 최하단부 이하 6m 까지 이하 6m 까지 수평투영 - 증) 1,405.6 1,405.6 면적(㎡) - 8 - ■ 입체적 도시·군계획시설 지정 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  도로 입체적 도시계획시설 결정  길이 : 636m  폭 : 8~14m 도로  높이 :  획지 일부구간을 입체적 결정하여 - (중로 3-A) - 지상부 전체 중로 3-A 조성 - 지하부 : 도로계획고에서 기반시설 최하단부 이하 6m 까지  수평투영면적 : 6,189.5㎡  도로 입체적 도시계획시설 결정  길이 : 240m  폭 : 6~12m 도로  높이 :  획지 일부구간을 입체적 결정하여 - (소로 1-A) - 지상부 전체 소로 1-A 조성 - 지하부 : 도로계획고에서 기반시설 최하단부 이하 6m 까지  수평투영면적 : 1,405.6㎡  입체적 도시·군계획시설 결정 범위 결정범위 단면 - 이하여백 - - 9 - ③ 주차장(변경) ■ 주차장 결정(변경) 조서 도면표시 면적(㎡) 구분 시설명 위치 최초 결정일 비고 번호 기정 변경 변경 후 홍제3동 서대문구 폐지 - 기타주차장 8-157 외 2필지 489.0 감)489.0 - 제2003-56호 - (03.06.05.) ■ 주차장 결정(변경) 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 - 기타주차장  기타주차장 폐지 기타주차장 폐지 나. 공간시설(변경) ① 공원(변경) ■ 공원 결정(변경) 조서 도면표시 시설의 면적(㎡) 구분 공원명 위치 최초 결정일 비고 번호 종류 기정 변경 변경 후 홍제동 서고시 변경 ① 홍제근린공원근린공원 9,888.0 - 9,888.0 제1998-392호 - 454-2 일대 (98.12.05) 인왕산 근린공원 홍제동 서고시 변경 ② 24,907.4 증)30,150 55,057.4 제1982-176호 쌈지마당 근린공원 산 1-1 일대 (82.04.29.) 지구 홍제동 서고시 폐지 - 문화공원 소공원 1,456.0 감)1,456.0 - 제2010-180호 - 280-2 일대 (10.05.13) ■ 공원 결정(변경) 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호 인왕산  공원 면적 변경  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따라 근린공원 ② - 24,907.4㎡ 근린공원 면적 변경 → 55,057.4㎡ - 문화공원  소공원 폐지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 소공원 폐지 ② 녹지(변경) ■ 녹지 결정(변경) 조서 도면표시 시설의 면적(㎡) 구분 시설명 위치 최초 결정일 비고 번호 세분 기정 변경 변경 후 홍제동 서고시 서울시 건축조례 변경 ① 녹지 경관녹지 2,663.0 감)1,673.0 990.0 제2009-91호 제28조 시설녹지와 9-81 일대 (09.03.12) 동일 - 10 - ■ 녹지 결정(변경) 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 따른 경관녹지 ① 녹지  선형 및 면적 변경 선형 및 면적 변경 ③ 공공공지(변경) ■ 공공공지 결정(변경) 조서 도면표시 면적(㎡) 구분 시설명 위치 최초 결정일 비고 번호 기정 변경 변경 후 홍제동 서대문구 폐지 ① 공공공지 282-22 외 128.0 감)128.0 - 제2003-124호 - 2필지 (03.11.15) 홍제동 폐지 ② 공공공지 6-70 외 202.0 감)202.0 - 〃 - 6필지 ■ 공공공지 결정(변경) 사유서 도면표시 시설명 위치 변경내용 변경사유 번호 홍제동 ① 공공공지 282-22 외 2필지  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에  공공공지 폐지 홍제동 따른 공공공지 폐지 ② 공공공지 6-70 외 6필지 - 이하여백 - - 11 - 다. 공공문화체육시설(변경) ① 공공청사(변경) ■ 공공청사 결정(변경) 조서 도면표시 면적(㎡) 구분 시설명 위치 최초 결정일 비고 번호 기정 변경 변경 후 서대문구 폐지 - 기타청사 홍제3동 7-13 870.0 감)870.0 - 제2005-4호 - (05.01.15) 홍제동 입체적 신설 - 공공청사 - 증)1,247.3 1,247.3 - 도시계획시설 274-43 일대 결정조서 참조 ■ 공공청사 결정(변경) 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 - 기타청사  기타청사 폐지 따른 공공청사 이전  공공청사 입체적 도시계획시설 결정  주택정비형 재개발사업 정비계획 수립에 - 공공청사 - 1,247.3㎡(수평투영면적) 따른 공공청사 이전 및 복합화 ② 입체적 도시·군계획시설 ■ 입체적 도시·군계획시설 결정(지정) 조서 도면 최초 구분 표시 시설명 위 치 구분 기 정 변 경 변경 후 비 고 결정일 번호  지하1~2층  지하1~2층 홍제동 층 - 도시계획시설의  지상1~4층  지상1~4층 구체적 결정 신설 - 공공청사 274-43 - 범위는 입체적결정도 일대 수평투영면적(㎡) - 증) 1,247.3 1,247.3 참조 ■ 입체적 도시·군계획시설 지정 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  층 : 지하1~2층/지상1~4층  획지 일부 구간을 입체적 결정하여 - 공공청사  수평투영면적 : 1,247.3㎡ 공공청사 조성 - 12 - ■ 입체적 도시·군계획시설 결정 범위 배치도 입체 투시도 종단면도 횡단면도 - 13 - ③ 체육시설(변경) ■ 체육시설 결정(지정) 조서 도면표시 시설의 면적(㎡) 최초 구분 시설명 위치 비고 번호 종류 기정 변경 변경 후 결정일 대로3-187 홍제동 및 신설 - 체육시설 체육시설 - 증)2,530.0 2,530.0 - 소로 1-A와 279-144 일대 중복결정 ■ 체육시설 결정(지정) 사유서 도면표시 시설명 변경내용 변경사유 번호  주택정비형 공공재개발사업 정비계획 수립에 따른 - 체육시설  체육시설 신설 체육시설 신설 6) 건축물의 정비·개량에 관한 계획 가. 기존 건축물의 정비ㆍ개량계획 구역구분 정비개량계획(동) 구분 면적 위치 철거후 철거 명칭 계 존치 개수 (㎡) 신축 이주 홍제동 9-81번지 일대 서울특별시 서대문구 신규 134,565.1 432 - - 432 - 주택정비형 재개발사업 홍제동 9-81번지 일대 - 이하여백 - - 14 - 7) 건축물에 관한 계획 가구 또는 구역구분 용적률(%) 구 획지구분 주된 건폐율 높이 위치 비고 분 용도 (%)법적 (최고층수) 명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡) 상한 상한 획지 해발고도 170m 이하 1-1 홍제동 공동주택 및 50.0 275.6 275.6 (최고30층) 홍제동 84,165.1 9-81번지 제3종 9-81번지 획지 일대 부대복리시설 이하 이하 이하 해발고도 140m 이하 1-2 (최고22층) 신 일대 134,565.1 홍제동 60.0 제2종, 설 주택정비형 획지2 1,580.0 6-67번지 종교시설 일대 이하 국토의 계획 및 이용에 관한 제2종(7층) 재개발사업 홍제동 60.0 법률 등 관련 규정에 따름 획지3 459.0 8-158번지 종교시설 제1종 일대 이하 <획지1>  주택규모별 건설 비율 - 세대수 : 2,521세대 (분양 2,163세대, 임대 358세대) ※ 초과용적률(법적상한-상한)에 따른 세대 수 : 없음 계획 구 분 세대수 비율(%) 계 2,521 100.0 소 계 2,163 85.8 30㎡ 초과~50㎡ 이하 405 16.1 분양주택 50㎡ 초과~60㎡ 이하 763 30.3 60㎡ 초과~85㎡ 이하 883 35.0 주택의 규모 및 85㎡ 초과 112 4.4 규모별 건설 소 계 358 14.2 비율 30㎡ 초과~50㎡ 이하 286 11.3 임대주택 50㎡ 초과~60㎡ 이하 72 2.9 60㎡ 초과~85㎡ 이하 - - ※ 주택 확보 관련 규정 - 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 세대수에서 차지하는 비율 : 80% 이상 → 계획 : 95.6%(2,409세대) - ① 정비계획상 세대수(법54조 적용 제외)의 15% 이상 또는 ② 연면적의 10% 이상을 임대주택으로 건설 → 계획 : ② 연면적의 10.0%(23,208㎡) - ① 전체 임대주택 세대수(법54조 적용 제외)의 30% 이상 또는 ② 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하로 건설 → 계획 : ① 39.9%(143세대) 또는 ② 11.5%(143세대) - 임대주택 중 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대 수의 40% 이하 → 계획 : 39.9%(143세대) 심의 완화 사항  용도지역 상향 : 제1종, 제2종(7층이하), 제2종 → 제3종일반주거지역  건축한계선 지정 건축물의 - 사업부지의 건축한계선으로 발생하는 전면공지는 보도로 조성 건축선에 구분 건축선 지정 내용 비고 관한 계획 중로3-A 변 일부 구간 : 대지경계선으로부터 5m 이상 사업부지 도면참고 그 외 : 대지경계선으로부터 3m 이상 기타사항에  공공보행통로 : 폭원 6m 내외 관한 계획 - 15 - ■ 개발가능(상한) 용적률 산정 구분 내용 새로 설치하는 대상지 내 정비기반시설 새로 설치하는 획지면적 용도폐지되는 구역면적 및 공공시설 등 면적 ① 기반시설 토지이용계획 (획지1) 기반시설 국공유지 내 국․공유지 ② 토지 건축물 ③ 134,565.1㎡ 84,165.1㎡ 49,450.6 4,972.4 14,739.0 15,037.6  새로 설치하는 기반시설 면적 = 토지면적 (도로+공원+녹지+체육시설+공공청사) + 건축물 설치 환산부지면적 (공공청사) = (4,803.0㎡ + 40,038.0㎡ + 990.0㎡ + 2,530.0㎡ + 1,089.6㎡) + 4,972.4㎡ = 54,423.0㎡ 순부담면적 = 새로 설치되는 기반시설 면적 - 새로 설치하는 기반시설 내 국공유지 면적 - 대상지 내 용도폐지되는 기반시설 국공유지 = ① - ② - ③ 공공시설부지 = 54,423.0㎡ - 14,739.0㎡ - 15,037.6㎡ = 24,646.4㎡ 제공면적 대지지분 및 건축물 설치 환산부지면적 산출근거 (순부담)  공공청사 대지지분 : 1,089.6㎡  건축물 설치 환산부지면적 : 4,972.4㎡ 공공청사 = 건립공사비 ÷ 부지가액 = (설치 연면적 × 공사비 x (1 + 설계비 및 감리비 대가요율)) ÷ 부지가액 = (5,000.01)×3,547,273원/㎡×1.0512)) ÷ (1,875,220원/㎡×2) = 4,972.4㎡ 1) 지하 포함 건축물 설치 연면적 2) 건립공사비에 따라 설계비 4.10%, 감리비 1.01% 적용  기준용적률 : 180.5% 기준용적률 - 소형주택 추가 건설에 따른 주택재개발사업 기준용적률 상향(20%) 적용  허용용적률 = 기준용적률 + 허용용적률 인센티브(최대 20.0%) × 사업성 보정계수 = 180.5% + 20.0%(공공보행통로, 열린단지, 방재안전) × 2.0 = 220.5%  허용용적률 인센티브 세부 항목 구분 인센티브(용적률) 비고 20% 적용 계 (최대 20%)  기준용적률 X (조성면적/대지면적) X a 허용용적률 공공보행통로, 10% 적용 = 160.5% X (9,885㎡/84,165.1㎡) X 1 = 18.8% 입체적결정도로 (최대 10%) ※ 공공보행통로 : 2,290.0㎡, 입체적결정도로 : 7,595.0㎡ 5% 적용 열린단지  단지 외곽개방, 연도형상가 설치 등 열린단지 조성 (최대 5%) 5% 적용 방재안전  화재·소방·피난 안전 등 공동주택 안전성능 개선 (최대 5%)  사업성 보정계수 = 서울시 평균 공시지가(대지 기준) ÷ 대상지 평균 공시지가 (최대 2.0) = 5,969,319원/㎡ ÷ 2,761,044원/㎡ = 2.17  개발가능용적률 = 허용용적률(계획) + 허용(기준)용적률 x {1.3 x 가중치 x α(토지) + 0.7 x α(건축물)} = 220.5% + 180.5% x (1.3 x 0.8557 x 0.23682 + 0.7 x 0.05985) = 275.6% 이하  정비계획용적률 : 275.6% α(토지) = 공공시설등 부지(토지) 제공면적(순부담면적) / 공공시설등 부지(토지) 제공 후 대지면적 상한용적률 = 19,674.0㎡ / (84,165.1㎡-1,089.6㎡) = 0.23682 α(건축물) = 공공시설등 부지(건축물) 제공면적(순부담면적) / 공공시설등 부지(토지) 제공 후 대지면적 = 4,972.4㎡ / (84,165.1㎡-1,089.6㎡) = 0.05985 가중치 = 기반시설[제1종,제3종일반주거지역 용적률/대지(사업부지 허용용적률] = 154.4% / 180.5% = 0.8557 법적상한  상한용적률 275.6% + 법적상한용적률로 증가하는 용적률 0% = 275.6% 용적률 [정비계획용적률에서 증가하는 용적률의 1/2은 국민주택규모 주택(공공주택)으로 건설] - 16 - 8) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 구분 계획내용 비고  지형에 순응한 계획 수립  녹지공간의 최대 확보로 도시생태 기능 복원 및 강화 환경보전  자연지반녹지, 인공지반녹지, 부분포장, 벽면녹화, 틈새투수포장의 증가로 생태면적률 획지 35.02%로 최대한 확보  폐기물 수거는 서대문구 폐기물 처리계획에 따라 처리  토목공사 완료 즉시 나대지를 안정화시키며, 조경식재 등을 우선적으로 실시  토목공사는 단계적으로 공사를 시행하며, 강우시 나출지에 임시비닐막이나 부직포를 재난방지 덮어 토사유출을 최대한 방지  긴급재난 구조차량 및 소방차 등의 접근 고려  자연재해 대비 방재시스템 및 단지 내 상·하수도시설 합리적 설계 반영 9) 정비사업 시행계획 정비사업 시행으로 시행방법 시행예정시기 사업시행예정자 비고 증가예상 세대수 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정 홍제동 9-81번지 일대 현황세대수: 1,305  계획세대수: 2,521 - (관리처분계획에 의함) 고시일로부터 4년 이내 주택정비형 재개발사업 조합  증) 1,216세대 10) 임대주택 건설에 관한 계획 가. 재개발 의무 임대주택 건설 계획  임대주택 세대수의 30% 이상 또는 주택 전체 세대수의 5% 이상 : 전용면적 40㎡ 이하 계획기준  정비계획상(법적상한 증가분 제외) 세대수의 15% 이상 또는 연면적의 10% 이상을 임대주택으로 건설  임대주택 세대수의 30% 이상 또는 주택 전체 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하로 건설계획 - 임대주택 세대수(법적상한 증가분 제외)의 30% 이상 : 358 x 30% = 107.4세대 - 주택 전체 세대수의 5% 이상 : 2,521 x 5% = 126.1세대 ∴ 143세대 계획 > 107.4세대 또는 126.1세대 산출근거  정비계획상(법적상한 증가분 제외) 세대수의 15% 또는 연면적의 10%를 임대주택으로 건설 : 358세대 - 정비계획상 세대수(법적상한 증가분 제외)의 15% 이상 : 2,521 x 15% = 378.2세대 - 정비계획상 연면적(법적상한 증가분 제외)의 10% 이상 : 231,800 x 10% = 23,180.0㎡ ∴ 23,208㎡ 계획 > 378.2세대 또는 23,180.0㎡ 건립규모 세대 수 전체 비율(%) 임대주택 비율(%) 합계 358 14.2 100.0 전용 39.9㎡ 143 5.7 39.9 전용 49.9㎡ 143 5.7 39.9 전용 59.9㎡ 72 2.8 20.2 나. 법적상한용적률에 따른 국민주택규모 주택의 건설에 관한 계획 : 해당없음 - 17 - 11) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 정비구역 주변현황 교육환경 보호에 관한 계획 비고  교육환경보호에 관한 법률 제6조에 따른 교육환경평가 대상사업으로 교육환경평가 협의 시 아래 사항을 검토 협의하겠음 ­ 사업시행 시 교육환경에 지장을 주지 않도록 소음·진동 및 비산먼지 인왕중학교 등의 저감 대책을 수립해 학습권을 보호하겠음 100m 이내 위치 ­ 학교의 일조권이 침해되지 않도록 계획 ­ 사업시행 시 인근 지역 학생들의 통학안전을 위한 통학안전 대책을 수립하겠음 12) 정비구역 분할 또는 결합에 관한 계획 : 해당없음 13) 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항 가. 정비구역의 주택멸실 현황 구역 내 건축물 동수 구역 내 건축물 동수 주거용 무허가 계 비주거용 정보없음 계 유허가 건축물 특정무허가 신발생무허가 432 407 25 - 432 305 127 - 나. 거주 현황 거주 가구수 구역 내 거주 인구수 유형별 비고 주택 호수 소계 가옥주 세입자 소계 가옥주 세입자 계 1,031 1,305 437 868 3,800 1,380 2,420 - 단독주택 460 739 177 562 2,069 564 1,505 - 공동주택 571 566 260 306 1,731 816 915 - ※ 주택호수 : 공동주택은 1세대를 1호로 산정하고, 다가구주택은 가구수별 1호로 산정하며 건축물대장을 기준으로 작성 ※ 구역내 거주 가구수 및 인구수 : 주민등록상 세대수 기준으로 작성하되, 건축물대장상 공동주택과 다가구주택 1세대에 여러 세대 가 거주하는 경우 1개 가구로 작성하며, 단독주택의 경우 실제 거주현황 기준으로 작성 - 18 - 다. 규모별·유형별 거주현황 단독주택 공동주택 구분 계 소계 단독 다가구 기타 소계 아파트 연립 다세대 기타 합계 1,279 713 393 287 33 566 - 118 448 - 소계 955 542 302 228 12 413 - 88 325 - 30㎡ 이하 200 148 117 25 6 52 - - 52 - 60㎡ 이하 30㎡ 초과 574 299 137 161 1 275 - 81 194 - ~ 50㎡ 이하 50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 181 95 48 42 5 86 - 7 79 - 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 252 119 61 50 8 133 - 27 106 - 소계 72 52 30 9 13 20 - 3 17 - 85㎡ 85㎡ 초과 ~ 135㎡ 이하 64 45 23 9 13 19 - 3 16 - 초과 135㎡ 초과 8 7 7 - - 1 - - 1 - ※ 주택(건축물)의 규모는 건축물대장 또는 부동산등기부를 기준으로 작성하되, 공동주택의 경우 전용면적 기준으로, 단독주택 등은 파악 가능한 자료로 작성 ※ 단독주택 중 다중주택, 공관 및 근생시설 내 주거 등과 공동주택 중 분류되지 않는 것은 기타로 포함 ※ 단독주택 26가구 면적 정보 없음 14) 가구 및 획지에 관한 계획 획 지 구 분 가구 면 적 비 고 획지번호 위 치 홍제동 84,165.1 1 공동주택 9-81번지 일대 홍제동 획지 - 1,580.0 2 종교시설 6-67번지 일대 홍제동 459.0 3 종교시설 8-158번지 일대 15) 주민의 소득원 개발에 관한 사항 : 해당없음 16) 기존 수목의 현황 및 활용 계획 : 해당없음 - 19 - 17) 인구 및 주택 수용계획 인구 주택수 계획 현황 계획 현황 가구당 인구 인구 가구수 세대수 2,521 2.5 6,303 1,315 2,521 18) 주거환경관리를 위한 주민 공동체 활성화 방안 : 해당없음 19) 구역 내 옛길, 옛물길, 건축자산 및 한옥 등 역사자원 보전 및 활용계획 : 해당없음 6. 관련도서: 게재생략(공람장소 비치) 7. 기타 자세한 내용은 공람장소에 비치된 도서를 참조하시기 바라며, 공람내용은 확정된 안이 아니므로, 협의 심의 등 향후 절차 과정에서 변경될 수 있습니다. 붙임 1. 관련 도면 각 1부. 끝. - 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